Contrato de Arrendamiento

# NOTA INFORMATIVA # CONVENIO DE RESCISIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO ## ¿QUÉ ES? Es un documento mediante el cual “EL ARRENDADOR” y “EL ARRENDATARIO” formalizan la rescisión de un Contrato de Arrendamiento previamente celebrado, dejando constancia de la causa que da origen a la rescisión, la terminación de la relación contractual, la situación de los adeudos y la obligación de entregar el inmueble. El modelo parte de que existe un Contrato de Arrendamiento anterior que contiene causas y un procedimiento de rescisión, por lo que deben identificarse y transcribirse las disposiciones del contrato original que correspondan al caso concreto. ## ¿ENTRE QUIÉNES PUEDE CELEBRARSE? Puede utilizarse entre personas físicas y personas morales, por lo que existen cuatro variantes: - Arrendador Persona Física – Arrendatario Persona Física. - Arrendador Persona Física – Arrendatario Persona Moral. - Arrendador Persona Moral – Arrendatario Persona Física. - Arrendador Persona Moral – Arrendatario Persona Moral. Cuando alguna de las partes sea persona moral, deberá comparecer por conducto de su representante legal o apoderado, acreditando correctamente sus facultades. Los modelos proporcionados distinguen precisamente la forma de comparecencia dependiendo de la personalidad de las partes. ## ¿CUÁNDO SE UTILIZA? Debe utilizarse cuando exista un Contrato de Arrendamiento vigente que se pretenda rescindir por una causa prevista en dicho contrato. Por ello, antes de llenar el convenio es indispensable tener a la vista el contrato original para identificar: - Fecha del Contrato de Arrendamiento. - Vigencia originalmente pactada. - Renta y depósito. - Cláusula que establece las causas de rescisión. - Causa concreta que se actualizó. - Procedimiento de rescisión previsto. - Obligaciones pendientes. - Fecha en que deberá entregarse el inmueble. ## ¿POR QUÉ CAUSAS SE PUEDE HACER LA RESCISIÓN? Aquí es importante distinguir algo: el modelo no contiene una lista cerrada de todas las causas posibles. Expresamente indica que deberá insertarse la cláusula completa del Contrato de Arrendamiento que establezca las causas de rescisión. Por lo tanto, las causas reales dependerán del Contrato de Arrendamiento que se esté rescindiendo. El modelo incluye como ejemplo una cláusula en la que aparecen, entre otros, los siguientes supuestos: - Que “EL ARRENDATARIO” se vuelva ilocalizable y no pueda ser encontrado en los domicilios proporcionados, acreditándolo mediante medios como correo certificado, compañía de mensajería o fe de hechos/notificación notarial. - Que “EL ARRENDATARIO” sea declarado en concurso mercantil. - Que la totalidad de sus bienes sean embargados. - Que sea clausurado por un periodo superior a tres meses. Estos supuestos aparecen únicamente como ejemplo en el formato. No deben copiarse automáticamente en todos los convenios. ## ¿QUÉ OTRAS CAUSAS PUEDEN UTILIZARSE? El convenio permite utilizar la causa de rescisión que realmente se encuentre establecida en el Contrato de Arrendamiento original. Por ejemplo, si el contrato principal contempla falta de pago, uso no autorizado del inmueble, incumplimiento de determinadas obligaciones, cesión o subarrendamiento no permitido, daños al inmueble u otra conducta como causa de rescisión, deberá utilizarse la cláusula específica de ese contrato. Es decir, no se debe inventar la causa en el convenio: primero se revisa el Contrato de Arrendamiento y después se incorpora la disposición que corresponda. ## ¿CÓMO ES EL PROCEDIMIENTO? De acuerdo con la estructura del modelo, el procedimiento práctico es el siguiente: 1. Revisar el Contrato de Arrendamiento original. Debe identificarse la cláusula que contiene las causas de rescisión y comprobar que el supuesto que se pretende utilizar efectivamente esté contemplado. 2. Identificar la causa concreta. Debe determinarse exactamente qué obligación fue incumplida o qué acontecimiento actualizó la causa de rescisión. 3. Insertar la cláusula correspondiente. El convenio contiene el campo [[INSERTAR CLÁUSULA COMPLETA]], por lo que debe incorporarse la disposición aplicable del contrato original. 4. Revisar el procedimiento previsto en el contrato original. El propio modelo indica que debe identificarse la cláusula que regula el procedimiento de rescisión. No todos los contratos necesariamente tendrán exactamente el mismo procedimiento. 5. Cumplir previamente ese procedimiento. Si el contrato exige aviso, notificación, plazo para corregir el incumplimiento u otra formalidad, debe atenderse antes de formalizar la rescisión cuando corresponda. 6. Elaborar el Convenio de Rescisión. Una vez identificado el fundamento, las partes establecen expresamente que convienen en rescindir el contrato. 7. Determinar la situación económica. Debe establecerse si existen o no rentas, servicios, daños u otras cantidades pendientes. 8. Establecer la entrega del inmueble. Debe señalarse qué deberá entregar “EL ARRENDATARIO” y la fecha máxima para desocupar y entregar el inmueble a “EL ARRENDADOR”. 9. Firmar el convenio. Una vez firmado, el modelo establece que comenzará a surtir efectos a partir de la fecha de su firma. ## ¿QUÉ PASA CON LOS ADEUDOS? El convenio contiene un apartado de LIQUIDACIÓN, en el cual debe establecerse la situación económica existente al momento de la rescisión. El modelo contempla el supuesto en que “EL ARRENDATARIO” no tenga adeudos pendientes a favor de “EL ARRENDADOR” y que las partes se otorguen el finiquito correspondiente, con las excepciones relacionadas con obligaciones que continúen siendo exigibles conforme al contrato. Si en el caso concreto sí existen adeudos, este apartado no debería dejarse como está: tendría que adaptarse para indicar qué se debe, cuánto, quién debe pagarlo y cuándo deberá liquidarse. ## ¿QUÉ PASA CON EL INMUEBLE? “EL ARRENDATARIO” deberá entregar lo que corresponda a “EL ARRENDADOR”, desocupado en su totalidad y dentro de la fecha que se establezca en el convenio. Es recomendable que la entrega física se documente mediante el Acta de Entrega-Recepción correspondiente, especialmente para dejar constancia de: - Estado del inmueble. - Entrega de llaves. - Servicios. - Daños, si existen. - Mobiliario o equipo. - Lecturas de medidores, cuando corresponda. - Fecha efectiva de devolución. ## ¿QUIÉNES FIRMAN? El convenio debe ser firmado por: - “EL ARRENDADOR”. - “EL ARRENDATARIO”. - Los testigos contemplados en el formato. Cuando una parte sea persona física, firma por propio derecho. Cuando sea persona moral, firma por conducto de su representante legal o apoderado. Los modelos contemplan además dos espacios para testigos. ## ¿QUÉ INFORMACIÓN SE NECESITA? Antes de llenar el convenio se recomienda contar con: - Contrato de Arrendamiento original. - Nombre o razón social de las partes. - Datos de los representantes legales, cuando corresponda. - Acta constitutiva y poderes de las personas morales. - RFC. - Identificaciones. - Domicilios. - Fecha del contrato original. - Vigencia. - Monto de renta. - Depósito. - Cláusula que contiene las causas de rescisión. - Cláusula que establece el procedimiento. - Causa concreta de rescisión. - Situación de adeudos. - Fecha de desocupación y entrega. - Datos de los testigos. ## DIFERENCIA ENTRE RESCISIÓN Y TERMINACIÓN DE COMÚN ACUERDO Este punto es especialmente importante para alguien que no conoce de derecho. No toda finalización anticipada del arrendamiento necesariamente debe documentarse como rescisión. Este modelo está construido alrededor de una causa de rescisión prevista en el contrato y del procedimiento correspondiente. De hecho, sus antecedentes requieren identificar la cláusula que justifica la rescisión. Si arrendador y arrendatario simplemente deciden terminar anticipadamente de común acuerdo, sin que exista un incumplimiento, puede corresponder utilizar un Convenio de Terminación Anticipada en lugar de este Convenio de Rescisión. ## IMPORTANTE Antes de utilizar este convenio siempre debe revisarse primero el Contrato de Arrendamiento original. No deben copiarse automáticamente las causas de rescisión que aparecen como ejemplo en el formato. Debe identificarse la causa que realmente corresponde, la cláusula que la establece y el procedimiento pactado. Además, antes de firmar deben quedar definidos claramente los adeudos, depósito en garantía, servicios pendientes, fecha de desocupación, entrega del inmueble y obligaciones que continuarán vigentes después de la rescisión. Finalmente, debe utilizarse la variante correcta PF–PF, PF–PM, PM–PF o PM–PM, verificando que el proemio, declaraciones y firmas coincidan con la personalidad real de “EL ARRENDADOR” y “EL ARRENDATARIO”.